- 분야
- 상속포기·한정승인
- 법원
- 수원지방법원
- 결과
- 임차권등기명령 결정 · 임차권등기 인용
- 시기
- 2025년 5월
전세 계약이 끝났는데 집주인은 연락을 끊고 그사이 세상을 떠나 상속인의 주소조차 알 수 없다면 보증금을 지키면서 이사할 방법이 있을까요?
김정훈 변호사가 임차인을 대리한 이 사건에서 2025년 5월 수원지방법원은 숨진 임대인의 상속인을 상대로 한 주택임차권등기명령 신청을 받아들여 인용 결정을 했습니다.
의뢰인(신청인)은 수원의 한 오피스텔에 2016년부터 전세로 살아온 임차인입니다. 집주인이 두 번 바뀌는 동안 계약을 갱신하며 보증금 115,000,000원(1억 1,500만 원)을 맡겨 두었는데, 마지막으로 집을 산 임대인은 연락을 피하다 세상을 떠났습니다.
이에 김정훈 변호사는 임대인의 상속인을 찾아 계약해지 의사를 전달하고 세 차례의 계약과 확정일자를 정리해 임차권등기명령을 신청했습니다.
법원은 신청한 내용 그대로 임차권등기를 명했습니다.
사건의 개요
의뢰인은 2016년 4월 보증금 1억 1,000만 원에 첫 전세 계약을 맺고 그해 5월 확정일자를 받아 입주했습니다. 2017년 5월 보증금을 1억 1,500만 원으로 올려 갱신했고, 2019년 3월에는 집을 사들인 새 소유자와 같은 보증금으로 다시 계약했습니다. 만료일은 2021년 5월이었습니다.
그런데 2021년 1월 집의 소유자가 또 바뀌었습니다. 의뢰인은 2021년 4월부터 새 임대인과 계약 연장을 의논하려 했지만 임대인은 확답 없이 연락을 피했습니다.
계약은 그대로 묵시적으로 갱신되었고 의뢰인은 2021년 6월 문자메시지로 계약해지를 통지했습니다. 그 뒤로도 임대인과는 연락이 닿지 않았고 보증금은 돌아오지 않았습니다.
집주인이 숨지면 보증금은 누구에게 받아야 할까요?
의뢰인은 이사를 해야 할 사정이 생겼지만 보증금을 받지 못한 채 집을 비울 수도 없었습니다. 2024년 6월 보증금반환 소송을 제기했으나, 임대인은 이미 2024년 4월 세상을 떠난 뒤였습니다.
처음 상속인으로 확인된 사람들은 상속을 포기했고 법원의 보정명령에 따라 상속인을 다시 찾아야 했습니다. 최종적으로 상대해야 할 상속인은 국내 주소가 확인되지 않는 사람이었습니다.
김정훈 변호사의 조력 및 쟁점
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있습니다. 그래서 먼저 계약이 끝났다는 점을 보여 주어야 했습니다.
김정훈 변호사는 계약이 묵시적으로 갱신된 뒤 의뢰인이 2021년 6월 해지를 통지했으므로, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나 해지되었다고 주장했습니다.
주소를 알 수 없는 상속인에게 해지 통보는 어떻게 할까요?
해지 통지는 임대인 쪽에 도달해야 효력이 생깁니다. 임대인이 숨진 만큼 상속인에게도 해지 의사가 전달되었다는 근거가 필요했습니다.
김정훈 변호사는 보증금반환 소송에서 2024년 7월 낸 서면에 상속인들에 대한 계약해지 통보를 담았고 이 의사표시가 2025년 2월 상속인에게 도달했다는 사실을 소송 서면과 사건 진행 내역으로 소명했습니다.
그 도달일로부터도 3개월이 지났으므로 어느 쪽으로 보든 계약은 해지되었다는 것입니다.
신청서에는 2016년, 2017년, 2019년 세 차례 계약일과 보증금, 각 확정일자를 빠짐없이 적었습니다. 집주인이 여러 번 바뀐 사건이라 어느 계약의 보증금이 언제부터 보호되는지 등기에 정확히 남겨야 했기 때문입니다.
임대인이 이미 숨진 상태였으므로, 2023년 1월의 부동산등기 선례를 함께 들어 상속인을 상대로 한 이 신청에 인용 결정을 해 달라고 요청했습니다.
법원의 판단
수원지방법원은 2025년 5월 "이 사건 신청은 이유 있다"며 별지 건물에 관하여 주택임차권등기를 명하는 결정을 했습니다.
결정 주문에는 임대차계약일자 2016년 4월(1차), 2017년 5월(2차), 2019년 3월(3차), 임대차보증금 110,000,000원(1차)과 115,000,000원(2·3차), 2016년 6월 주민등록, 2016년 5월 점유개시, 차수별 확정일자가 신청한 그대로 담겼습니다. 임대차 범위는 건물의 전유부분 전부였습니다.
적용 법조: 주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제5항, 제6조의2
판결문·결정서
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결론
연락을 끊었던 임대인이 숨지고 상속인의 주소까지 알 수 없던 사건에서, 의뢰인은 상속인을 상대로 주택임차권등기명령을 받아 보증금 1억 1,500만 원에 대한 권리를 등기로 남길 수 있게 되었습니다.
김정훈 변호사는 상속인을 다시 특정하고 소송 서면으로 해지 의사를 전달해 계약이 끝났다는 요건부터 차근차근 갖추었습니다.
이번 결과는 판결이 아니라 법원의 임차권등기명령 결정이며, 보증금을 실제로 돌려받는 일은 이와 별개의 절차입니다.
임대인이 사망한 사건은 상속인이 누구인지, 상속포기가 있었는지에 따라 거쳐야 할 절차가 달라질 수 있습니다.
김정훈 변호사의 소회
본 변호사는 이 사건에서 해지 통보가 상대방에게 도달했다는 점을 증명하는 일이 가장 까다로웠다고 생각합니다.
임대인이 살아 있을 때 보낸 문자 한 통만으로는 부족할 수 있었고 상속인이 바뀌는 과정을 하나씩 따라가며 해지 의사를 다시 전달해야 했습니다.
집주인과 연락이 끊겼다면 해지 통지를 보낸 기록부터 남겨 두시고 이사를 서두르기 전에 임차권등기가 등기부에 올라갔는지 꼭 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
집주인이 사망하면 전세보증금은 누구에게 돌려받나요?
임대인이 사망하면 상속인이 임대인의 지위를 이어받으므로 상속인을 상대로 보증금 반환을 구하게 됩니다.
이 사건에서는 처음 확인된 상속인들이 상속을 포기해 상속인을 다시 특정한 뒤, 최종 상속인을 상대로 임차권등기명령을 받았습니다.
묵시적으로 갱신된 전세 계약은 언제 끝낼 수 있나요?
주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.
이 사건에서는 문자메시지 해지 통지와 소송 서면을 통한 해지 통보를 함께 근거로 들었습니다.
임차권등기명령 결정을 받으면 바로 이사해도 되나요?
임차권등기를 마치면 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 이사하더라도 유지됩니다.
다만 이 사건 결정문도 등기부에 임차권등기가 마쳐졌는지 반드시 확인한 뒤 주민등록을 옮기라고 안내했으므로, 결정만 보고 먼저 이사하지 않는 것이 좋습니다.
임차권등기를 한 뒤에는 무엇을 해야 하나요?
임차권등기는 보증금 권리를 지키는 수단이고 돈을 돌려받으려면 반환 소송이나 집행 절차가 따로 필요합니다.
이 사건 결정문은 임차권등기 후 3년간 본안 소송을 제기하지 않으면 임차권등기명령의 취소사유가 될 수 있다고 안내했습니다.
결과는 판결문·결정서로 확인한 사례이며, 사안마다 다를 수 있습니다.
